又火了，年后首个新盘备案后，去年开出7个日光盘的光明，热度就又排山倒海地扑了过来。
如果说光明前两年的火，基于受众对光明高定位兑现的预期，那么光明今年的火，则得益于光明蓝图已经在落地兑现。
●2月23日，光明科学城总体规划审议通过，明确明年就能初步完成世界一流科学城布局；
●2月24日，光明第一季度集中启动12个新开工项目，总投资超125亿；
●2月25日，光明城枢纽站确定“十四五”期间开建，6号线支线二期获批。
短短几天，大动作不断，光明，显然已经进入了全面大升级、大建设的实质性阶段。
参观罗湖、福田、南山的发展进程，一路开挂的光明，随着产业起飞、城市设施落地、人流不断涌入，大概率会有一个地标级商圈崛起，就像罗湖的万象城、福田的购物公园、南山的海岸城一样。
那么，不妨大胆猜想：2021年，光明的“万象城”级、“海岸城”级商圈，会在哪里崛起？
01.
从万象城、购物公园、海岸城
看地标商圈崛起的3个秘密
“以史为镜，可以知兴替”，光明地标级商圈会在哪里崛起的答案，从深圳过往的城市发展中，或许可以找到答案。
过去40多年，深圳先后诞生了罗湖、福田、南山三大中心，仔细研究这些中心的知名商圈：深圳万象城、福田购物公园、南山海岸城、万象天地等，会发现地标商圈具备3大共性。
1、位于城市中心，有高端产业支撑，拥有大量固定消费群。
深圳万象城，位于罗湖金融核心区，它所在的罗湖“金三角”，汇集了87家世界500强金融巨头企业，每平方公里产值高达100亿，超过香港。
购物公园，与福田CBD连成一片，一站之隔还是车公庙CBD，其中仅福田CBD就聚集了深圳67%的持牌金融机构总部，2019年生产总值超1500亿，排名中国CBD第二。
南山的海岸城、万象天地，则分别与后海—深圳湾总部基地、南山高新园—科技园连成一片，周边都是腾讯、今日头条、小米等行业巨头。
产业特性决定了，这些商圈附近上班的，多是银行、保险、证券等金融机构或科技公司的白领、高管，薪酬水平很高，消费潜力巨大。
后海总部基地企业分布 图源网络
2、紧邻地铁，交通发达，带来大量流动消费群。
深圳万象城，邻近大剧院站，周边有1号线、2号线、9号线环绕，驾车约12分钟内，还能抵达罗湖口岸、莲塘口岸。
购物公园，旁边的购物公园地铁站是双地铁交汇，步行约6分钟，还是铁路枢纽福田站。
海岸城，旁边的后海站也是双地铁交汇，3公里左右还有深圳湾口岸。
地铁+枢纽/口岸的交通，决定了这些地标商圈所覆盖的客群，不仅仅是本区域、全市，而是香港、内地等来自全国的流动消费群体。
海岸城周边地铁交通示意
3、商圈品质高，规模大，能很好地承接消费流。
比消费流更重要的，是如何承接这些消费流。这就让问题回归到了商圈本身，一定要够规模、够优质、够魅力。
把时针拨回到三大老牌中心崛起的时代，万象城、购物公园、海岸城、万象天地，都是当之无愧的，引领时代的标杆商圈。
典型案例如深圳万象城，它的存在，将优质商圈的“杀伤力”展现得淋漓尽致。
2004年开业时，深圳万象城一举打破百货商场的固有模式，引入盒子、开放街区、下沉广场、空中花园等形态空间，开创了“一站式”消费模式，反响空前。
至今已经开业17年，但仍是中国商界“顶流”，2019年营业额达到了90亿，冠绝深圳。
深圳万象城（图源万象城官网）
这足以证明商圈品质的重要性，它所形成的口碑和品牌效应，对人流、消费流有莫大吸引力。
02.
猜想：龙光玖龙台
会成为光明地标商圈的带动者吗？
用深圳知名商圈共性反推，光明哪里会率先崛起地标级的商圈？
这个问题其实不难，先找准中心，光明的中心有两个：中心区、凤凰城。
中心区处于起步建设阶段，不排除未来会出现地标商圈，但需要等待；凤凰城则是光明目前氛围最为成熟的区域，龙光玖龙台、金融街等近两年热销的新盘，都集中在这里。
而且作为2018年才正式更名“光明区”的新行政区，光明现代化的大型商圈其实不多，已经开业的仅一个光明大仟里，接下来准备开业，又有一定规模量级（约8万平）的，仅一个龙光玖龙台。
而龙光玖龙台，又恰巧在凤凰城。
如果仅凭一个恰巧推断，或许没有太多说服力，再做进一步分析，会发现以龙光玖龙台为核心的商圈，很有成为光明地标商圈的潜质。
首先，凤凰城高端产业聚集，规划人口近60万。
玖龙台所在的凤凰城，重点发展新能源、新材料、生物与生命健康、人工智能等产业，华星光电、欧菲光、贝特瑞等名企都已经进驻布局。
其实，凤凰城和海岸城所在的区域产业特质很像，都是科技类高端产业，含金量很足。
此外，凤凰城规划的居住+就业人口，达到了约59万。产业+人口规划决定，凤凰城会有大量固定的高端消费群体。
凤凰城部分进驻企业
其次，玖龙台与地铁无缝接驳，交通便利，人流量大。
玖龙台直通的凤凰城站，是双地铁交汇站（6号线+13号线），预计年均客流量将达到约1825万人/次。
而且，13号线一旦开通，玖龙台两站直抵光明交通枢纽“光明城站”，借此枢纽，地铁可达广州，高铁可达全国。
这种地铁+枢纽的交通素质，和购物公园、海岸城等地标商圈如出一辙，客流也将覆盖全国。
再者，以玖龙台为核心的商圈足够优质，能形成口碑号召力。
从规模看，龙光玖龙台自带的商业建面达到约10万平，周边1km范围内，还有约5万平的万达商场、约0.4万平的金融街商业、约4.6万平的宝利来花园酒店等，总体量已经超过20万平，规模媲美南山海岸城商圈。
这就决定了，玖龙台商圈拥有足够的人流承载力。
从品质看，一方面，龙光玖龙台与万达、金融街、宝利来形成品牌组团效应，影响力会倍数放大。
另一方面，龙光玖龙台作为光明首个、深圳第四个第四代体验式商业，打造模式与南山海岸城、万象天地、壹方城比肩。
龙光玖龙台效果图
从效果图可以看出，玖龙台商业采用Street+Mall的空间布局方式，将自然最大限度引入，并借助空中连廊、下沉式广场等设计，实现了非常舒适的空中漫步体验。
如果把视野放大，玖龙台这种开放式的空间设计，实现了和旁边畔湖公园、新城公园、文化艺术中心的遥相呼应，把商业变成了“城市美感生活的中心”，很符合当代人的精神需求。
而且，玖龙台已经确定入驻了华为、周大福、蛙来哒、觅书店、中影泰得等知名商家，据悉，未来进驻品牌约30%都是首进光明，吸引力巨大。
这就决定了，玖龙台商圈有足够的魅力值，能达到持续吸引客流的效果。
龙光玖龙台效果图
综合来看，龙光玖龙台商圈所具备的先天区位优势，以及品质打造优势，决定它肩负了作为核心引擎，带动片区商圈成为光明首个地标级商圈的重任。
基于此，壹地产推断，未来3年，玖龙台商圈一旦成熟，或许就会是光明版的“海岸城”、“万象天地”，吸引全市、全国的人前来消费、打卡。
03.
光明首个地标商圈
租金水平或看齐海岸城？
最后，再来探讨一个问题，以玖龙台为核心的地标商圈一旦崛起，商铺租金会达到什么水平？
依然以深圳知名地标商圈为参照，100平以下的优质核心商铺，租金大致如下：
海岸城：约1500—2500元/平/月；
壹方天地：约500—700元/平/月。
同为地标商圈，玖龙台商圈的租金，大概率也会向这个水平看齐，有两大理由：
理由一：潜在消费客群强大。
因为独特的位置，玖龙台在售商铺产品预期潜在消费客群数量庞大：
●凤凰城站：日均客流量5万+人次，年均客流量预计约1825万人次；
●市政公园：通过生态廊桥与玖龙台无缝连接的畔湖公园，预估日均人流将达到数万人次；附近的虹桥公园，大年初一到初三涌入游客20万人次，日均约6.7万人次；
●万达：日均人流量预计约3—5万人次，年均预计约1095—1835万人次；
●规划居住+就业人口：约59万人。
此外，再加上龙光玖龙台本身商业的客流，以及光明城枢纽站、文化艺术中心等带来的人流，玖龙台潜在消费客群一年超3000万人次。
光明文化艺术中心实拍图
理由二：独特性强，租金对标明确。
玖龙台街铺的 L1 层和 L2 层，直接和建面约8万平的集中式商业相连，完全可以看成是玖龙台商圈的一部分。
这意味着，玖龙台在售街铺会很受重视，开发商会不断投入资金、精力做好运营，但同时，街铺又不受集中式商业营业时间影响，可以实现全天候、全年限营业。
这和海岸城的连廊街铺类似，都是市面上很少见的独特产品。
相比传统街铺，玖龙台这种街铺对客流的吸引力会更强，租金表现也会更优异，比如海岸城商业街1层约52平的店面，月租金已经达到了近8万。
其实就算不和海岸城对比，仅内部来看，玖龙台南区的现铺，租金水平也已经达到了250—450元/平/月，这意味着，一个70平的商铺，月租金最高能达到3万+，非常可观。
龙光玖龙台实景图 |
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